2014年5月26日，住房城乡建设部和国家工商总局联合发布了新版《商品房买卖合同(预售)示范文本》(GF-2014-0171)、《商品房买卖合同(现售)示范文本》(GF-2014-0172)，较之2000年发布的《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）以及福建省版本的《商品房买卖合同示范文本》（MF-2007-01），新版本合同具有更强的适用性和可操作性，而且也更注重对购房人权益的保护。2014年11月17日，福建省住房和城乡建设厅发布《关于转发住房城乡建设部工商总局〈商品房买卖合同示范文本〉的通知》（闽建房[2014]19号），通知要求从2015年1月1日起，全省一律使用新版商品房买卖合同示范文本，原《商品房买卖合同示范文本（GF-2000-0171）》停止使用。否则，不予网签或备案。由于新版现售范本与预售范本主要内容条款基本一致，而实践中使用的更多是预售版本，因此笔者以新版预售范本（下称“新版本”）为例，将其与福建省2007年示范文本（下称“旧版本”）加以对比，分析新版本亮点，供读者参考，并请斧正。
新版本共24页，主合同条款29条，附件11个，篇幅内容较旧版本增加、修订较多，这也表现出新版本约定细化、规范化、合理化等显著特点。具体而言：
一、新版本结构体例更加科学、直观
旧版本主体合同条款共26条，从第1条至第26条逐条分列。新版本增加了“目录”结构，并用章节体例将合同条款予以分类，直观明了，在合同架构设计上更加科学合理，也可有效避免了买受人查阅合同的“疲劳”。
二、对买受人的提示与预警更加到位
1、新版本提示买受人注意了解出卖人的相关证照
新版本的说明部分，第2条明确“签订本合同前，出卖人应当向买受人出示《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件”，旧版本没有予以提示。该内容可有效提醒无法律专业知识的买受人注意了解所购商品房的证照情况，避免被误导等而造成损失，发生纠纷。
2、新版本要求出卖人提示合同重大事项，并提示买受人审慎签约
新版本的说明部分，第3条增加规定出卖人就合同重大事项对买受人的提示义务，同时提醒买受人审慎签约，在签约前仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。
3、新版本提示买受人注意至少持有一份合同原件
实践中，常发生签约后所有合同文本被出卖人收走，买受人无合同原件，导致发生纠纷时，买受人陷入被动的案例。对此，新版本的说明部分第6条增加“在任何情况下，出卖人和买受人都应至少持有一份合同原件”，这是对买受人的有效指引，有利于买受人减少法律风险。
三、合同术语更加精准、完善、合理
1、新版本增加了专业术语定义
新版本增加了商品房预售、法定代理人、套内建筑面积等12项专业术语的定义，可有效减少合同术语理解的分歧。
2、新版本将旧版本出卖人信息中的“注册地址”修订为“通讯地址”
实践中，出卖人的注册地址与实际经营地址常不一致，而双方的联系应当以实际有效的地址为准。此次的新版本中，在双方当事人信息部分，将旧版本使用的“注册地址”修订为“通讯地址”，表述更加精准。
3、新版本将旧版本出卖人信息中的“代理机构”修订为“经纪机构”
《经纪人管理办法》第二条规定：经纪人，是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的自然人、法人和其他经济组织。旧版本在出卖人信息栏下仅有“代理机构”的表述，遗漏了居间、行纪等其他经济机构。新版本中，将“代理机构”改为“经纪机构”更加科学合理，也使合同条款与法律规定保持一致。
4、新版本在买受人信息中增加了“法定代理人”术语
随着经济发展，出现了许多新的特殊房主，如精神病人、未成年人（娃娃房主）等。旧版本的买受人信息中，有法定代表人、委托代理人表述，但对父母及其他法定监护人以未成年子女、精神病人等无民事行为能力人、限制行为能力人名义购房的，则遗漏了法定代理人的概念，此次新版本在当事人信息中加入“法定代理人”术语，更加完善。
5、新版本将旧版本中的“土地使用权”表述改为“建设用地使用权”
根据《土地管理法》规定,我国编制的土地利用总体规划把土地的规划用途分为农用地、建设用地和未利用地三大类。商品房买卖涉及的土地属于建设用地，新版本关于商品房基本信息中，将旧版本的“土地使用权”改为“建设用地使用权”，更加精准。
6、新版本将旧版本中的“【合同约定】【产权登记】建筑面积”表述改为“预测建筑面积”
在房屋预售阶段，房屋通常还在建设当中，可能由于规划、设计等变更，买受人所购房屋的建筑面积有可能会发生变化。新版本中，将旧版本表述的“【合同约定】【产权登记】建筑面积”，改为“预测建筑面积”，表述更加准确、合理。
四、合同条款更加完善
1、新版本明确房号的改变不影响商品房特定位置
对于讲究吉利数字的中国人而言，买受人选定楼层、房号可能都已经过精挑细选，然而在房地产开发过程中，因设计变更等原因可能导致房号变更，即使该类变更已经过法定程序，房号的改变也不会影响正常使用商品房，但改变房号对买受人的心理冲击，不难想象会产生何等纠纷。在旧版本对房号变更后没有明确处理的约定情况下，此次新版本明确约定房号改变不影响商品房的特定位置，有利于定纷止争。
2、新版本增加条款明确买受人已付定金情况，并约定处置条款
实践中，买受人在签订正式商品房买卖合同前签订意向书或类似协议并交纳一定定金是通行做法。旧版本中，没有将实践中此类通行做法固定在文本中，新版本增加条款明确买受人已付定金情况，并约定处置条款，更加完善。
3、新版本规定签约时出卖人需告知抵押情况
旧版本第12条约定“出卖人保证销售的该商品房在向买受人交付时没有出卖人设定的抵押权、产权纠纷和其他债权债务纠纷”，并明确出卖人违反该义务应承担全部责任。新版本直接要求明确商品方的抵押情况，包括抵押类型、抵押人、抵押权人、抵押登记机构、抵押登记日期、债务履行期限等，这明确了出卖人告知房屋抵押情况的义务，加大了对买受人知情权的保护。
4、新版本明确出卖人需作出房屋权利状况承诺
新版本明确出卖人至少需作出以下三项承诺：（1）出卖人对该商品房享有合法权利；（2）该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；（3）该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况。新版本还明确了责任条款，即买受人有权解除合同，要求给付利息，并有权要求不超过已付房款一倍的损失赔偿。
5、新版本公平设计了违约责任条款
使用旧版本的实践中，出卖人由于处于强势地位，在签约时常约定买受人较重的违约责任，而对自己的的违约责任则象征性予以约定，甚不公平。此次在新版本中，要求双方逾期的时间应当约定一致、出卖人应付违约金比率不低于买受人违约的责任比率。
6、新版本要求出卖人取得商品房建设工程竣工验收备案证明文件后方可交付商品房
旧版本关于商品房交付的条件之一是“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”。这表明，只要商品房经竣工验收合格和消防验收合格等，出卖人即达到交付条件。但在新版本还要求该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，这更有利于保障买受人权益。
7、新版本要求出卖人交付商品房时增加交付房屋测绘报告
实践中，由于房屋面积误差导致的纠纷不少，而旧版本中没有具体房屋测绘机构的约定，也没有要求交付时出卖人需提交房屋测绘报告。对此，新版本增加条款明确房产测绘机构，并要求出卖人交付商品房时需交付房屋测绘报告，这有利于保障买受人的测绘知情权，并为将来买受人提起测绘异议等提供便利。
8、新版本要求商品房交付时水电暖气要实际可用
旧版本关于商品房交付的条件之一是“该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件”。也就是说，只要达到设计要求条件，出卖人即可交付商品房，如买受人认为没有达到使用条件拒绝收房，则依约需承担相应违约责任。在实践中，出现了大量商品房达到设计要求条件但市政管网未接连而商品房无法正常居住使用，买受人愤而维权的案例。
应当说，这种约定对买受人极不公平，也是大量纠纷产生的原因之一。对此，新版本修订为商品房交付时水电暖气要实际可用，即供水、排水配套齐全并与城市公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，水质需符合国家规定的饮用水标准；纳入城市供电网络并正式供电；供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；燃气需与城市燃气管网连接并保证供应，等等。这些细化与完善，明显加大了保护买受人权益的力度。
9、新版本细化了商品房交付时公共服务及其他配套设施应达到的具体标准
关于公共服务及配套设施的问题，旧版本仅是约定：“小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”新版本中，细化小区内绿化率、非市政道路、规划的车位、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校等在约定的时间内应达到双方约定的条件，并明确未达到约定条件的处理条款。
10、新版本要求交房通知至少提前10日
新版本要求商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前不少于10日的时间将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付时，出卖人应当出示商品房符合交付条件的证明文件，不能出示或证明文件不齐全的，买受人有权拒绝接收，出卖人还应依约承担违约责任。
11、新版本要求查验交付商品房不得有前提，并明确质量问题的处理措施
实践中，在商品房交接前，如买受人要求检查商品房质量，部分出卖人就要求先交纳契税或者签署物业管理相关文件等。对于此类商品房查验纠纷，新版合同中也进一步明确，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件，作为买受人查验房屋和办理交付手续的前提条件。这表明，新版本实施后，出卖人不得再以缴纳相关税费或者签署物业管理文件等作为买受人查验房屋和办理交付手续的前提条件。
此外，新版本还明确了查验发现除地基基础和主体结构外的其他质量问题的处理措施，包括出卖人按约定时间内修复并承担修复费用，修复后再行交付，如因此导致逾期交付的，出卖人还需依约承担责任。
12、新版本增加约定规划设计变更后出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同，并将解除合同后退款的时间由30日缩短至15日
新旧版本都约定规划设计变更的，出卖人应当通知买受人。但如果出卖人没有通知如何处理，旧版本没有约定。此次新版本中，明确出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。
解除合同后，关于退款的时间，旧版本约定的是出卖人须在买受人书面提出退房要求之日起30日，而新版本变更为“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日”。
13、新版本增加了商品房质量条款
新版本增加了关于（1）地基基础和主体结构（2）其他质量问题、（3）装饰装修及设备标准（4）室内空气、建筑隔声和民用建筑节能措施等四项质量条款，并新增约定检测、解除合同、退还全部房款、支付利息、支付赔偿金、检测费用承担及其他责任条款。这些内容，在旧合同中没有提及，实践中产生大量纠纷。新版本作出明确约定，将为买卖双方明确各自权利义务，规范房屋质量约定及处理措施提供明确合同依据。
14、新版本增加了出卖人怠于保修的责任约定
新版本增加约定商品房保修期内出卖人既不保修也不提出书面异议的，买受人可自行或委托他人维修，维修费用及维修期间损失由出卖人承担。
15、新版本增加了质量担保条款
目前国内房地产开发中普遍采用项目公司开发制，项目公司一旦开发结束可能被注销，造成商品房有人卖、无人修，侵害了买受人权益。对此，新版本中增加约定出卖人中不按照约定承担质量及保修责任的，由第三人承担连带责任，并在附件八中专列质量担保证明。
16、新版本明确预售合同登记备案时间并缩短了买受人解除合同退款时间
新版本明确出卖人应当在合同签订之日起不超过30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人。对于出卖人原因导致买受人未在约定时间内取得房屋所有权证书而解除合同的，出卖人退款的时间由旧版本规定的“在买受人书面提出退房要求之日起30日内”修订为“自解除合同通知送达之日起15日内”。
17、新版本增加约定买受人对建筑物专有和共有部分所享有的权利
新版本对于买受人共有部分予以明确，增加了对于小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属的约定。
18、新版本引导买卖双方对合同重要事项作出承诺
新版本明确出卖人就不采取售后包租或者变相售后包租、依法依约建设和销售商品房、不擅自改变商品房使用性质、不擅自处分买受人共有的公共部位和设施、已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况等事项作出承诺，明确买受人就不得擅自改变房屋用途和承重结构作出承诺，并鼓励买卖双方作出其他承诺。
19、新版本增加约定要求出卖人保护买受人信息
目前，买受人的个人信息被不断滥用和泄露，作为对该热点的回应，新版本增加约定出卖人对买受人信息负有保密义务，有利于提醒出卖人注意保护买受人信息，维护买受人合法权益。
20、新版本排除补充协议的不合理约定的效力
出卖人通过增加补充协议条款来减轻、免除己方责任，加大买受人责任，这是房地产市场的通行做法，买受人意见很大。对此，新版本特别增加了“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本（主）合同为准”条款，排除了出卖人通过补充条款减责、避责、加重买受人责任等做法，对出卖人杀伤力极大，可有效保护买受人的合法权益。
21、新版本增加了附件数量，合同条款更加完善
旧版本共有6项附件，新版本增加至11项，增加了“抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定”、“关于本项目内相关设施、设备的具体约定”、“关于装饰装修及相关设备标准的约定”、“质量担保证明”、“遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明”等，还对旧版本附件内容加以完善，使附件内容更加丰满。
综上，笔者认为，新版本在体例完善、提示预警、术语精准化、内容完善化、表述合理化等方面均有很大突破，总体上更直观明了，有利于维护买卖双方利益，减少和有效解决商品房买卖纠纷，有利于规范房地产市场秩序，促进房地产业持续健康发展。同时，根据《关于转发住房城乡建设部工商总局〈商品房买卖合同示范文本〉的通知》，由于对预售、现售情形执行政策的差异，各市、县可结合本地实际情况对新版合同示范文本附件部分进行格式细化。因此，关于新版本及细化的内容的实践效果，我们也将拭目以待。
参考文件：《关于转发住房城乡建设部工商总局〈商品房买卖合同示范文本〉的通知》（闽建房[2014]19号）